2021-06-04 第204回国会 参議院 本会議 第28号
宅地建物取引業法においては、宅地建物取引業者に対し、契約締結の判断に大きな影響を与える重要事項について、売買契約成立までの間に買主に説明することを義務付けていると承知しています。 本法案との関係では、特別注視区域において一定規模以上の土地等の買主等に義務付けられる事前届出について、重要事項説明の対象とすることを検討しています。
宅地建物取引業法においては、宅地建物取引業者に対し、契約締結の判断に大きな影響を与える重要事項について、売買契約成立までの間に買主に説明することを義務付けていると承知しています。 本法案との関係では、特別注視区域において一定規模以上の土地等の買主等に義務付けられる事前届出について、重要事項説明の対象とすることを検討しています。
重要事項説明の対象とした場合、売買契約が成立するまでの間に説明することが必要になりますが、宅地建物取引士が説明を怠った場合には、宅地建物取引士及び宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法に基づく指導、助言、勧告のほか、指示、業務停止命令等の行政処分の対象となり、業務停止命令に違反して業務を営んだ場合には、宅地建物取引業者は罰則の対象となることもございます。 以上でございます。
○天河政府参考人 宅地建物取引業者等が取るということはないと考えます。
本法に関しまして、宅地建物取引業者に説明を求めることは想定をしておりません。 なお、宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法第四十九条におきまして、事務所ごとに、取り扱った取引に関する事項、これは取引年月日でありますとか所在地でありますとか面積等でございますが、こうした事項を記載した帳簿を備え、これを、各事業年度終了後、原則として五年間保存する義務が課せられているところでございます。
さらに、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明として位置づけることを想定しており、宅地建物取引業者の媒介等により区域内の土地等を購入する買主は、売買契約が成立するまでの間に、重要事項説明として、事前届出義務がある旨の説明を受けることとなります。 以上でございます。
宅地建物取引業者が媒介等を行わない直接取引におきましては、宅地建物取引業者による重要事項説明は行われないということになります。
宅地建物取引業法の大臣免許業者の申請等に係る都道府県経由事務の廃止につきましては、都道府県や宅地建物取引業者へのアンケート調査を行ったところ、電子申請手続を導入することにより経由事務廃止による事務負担の増加を軽減することができるとの結果を得たところでございます。
○国務大臣（赤羽一嘉君） まず第一点目のことにつきましては、障害者差別解消法に基づきまして、これまで、国土交通省所管事業に対しまして障害を理由とする差別の解消の推進に関する対応指針、ガイドラインを策定しておりまして、その中で、今御紹介いただきましたが、宅地建物取引業者に対しましてはしっかりとそうしたことが徹底されているというふうに承知をしております。
○政府参考人（天河宏文君） 原野商法の二次被害防止に関しましては、国民生活センターと連携し、国土交通省ホームページにおいて情報提供を行っているほか、業界団体を通じて一般消費者への周知や、宅地建物取引業者への研修等により注意喚起を行っているところでございます。
これを受けまして都道府県や宅地建物取引業者へのアンケート調査等を行ったところ、経由事務が廃止された場合、地方整備局等への郵送や持参では負担が増加するおそれがあるが、電子申請システムを導入することによって負担が軽減されるとの声が寄せられたところでございます。
三千三百二十五という数字、必ずしも本当に十分な件数であるとは言えないかと思っておりますが、宅地建物取引業者におきまして、住宅の基礎的な情報、雨漏りしないとか、こういった基礎的な情報を明らかにして取引をすることの重要性、認識、意識、こういったものが浸透しつつある、こういったところについてはよかったことかなと思ってございます。
主な論点は、不動産で発生した殺人、自殺等について、宅地建物取引業者がどこまで告知すべきかですとか、告知に当たってどこまで調査すべきかとか、また、告知、調査に当たりましてはプライバシーの配慮をどのように考えるかといったものが主な論点になっているというふうに承知をしております。
令和二年二月から、国土交通省として、宅地建物取引業者と消費者団体、弁護士の方々による不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会を立ち上げたとのことでした。が、この会議自体は非公開で、ウェブサイトなども調べましたが、詳細が伝わってこない状況です。 社会的関心もインパクトも大きい、この心理的瑕疵に関するガイドラインの作成、明確化に向けての検討状況と今後の改善策を大臣から具体的にお示しいただけますか。
このため、国土交通省では、宅地建物取引業者が不動産取引時にハザードマップを提示し、取引対象物件の位置等を情報提供するよう、昨年七月に不動産関連団体を通じて協力を依頼してきたところであります。
○眞鍋政府参考人 今御指摘をいただきましたように、宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者に対して、マンションの販売時に、敷地に関する権利の種類及び内容、共用部分に関する規約、計画修繕の積立金、通常の管理費用の額、管理業務を行うマンション管理業者などについて取引の相手方に説明させることを義務づけている。いわゆる重要事項説明でございます。
○国務大臣（赤羽一嘉君） 山本委員、よく御承知だと思いますが、宅地建物取引業法では、不動産取引におきまして、宅地建物取引業者は、取引の相手方、借主に対して、重要な影響を及ぼす事項については告知をしなければならないということでございます。
国土交通省といたしましては、取引の安全性確保、これを大前提としつつ、情報通信技術の活用を通じて消費者の利便性の向上や宅地建物取引業者の業務の効率化等を図ることにより不動産分野の生産性向上につなげてまいりたいと考えております。
空き家の利活用を促進するためには、地域事情に精通し、地域のニーズにきめ細かく対応できる宅地建物取引業者の役割が重要でございます。先般、社会資本整備審議会産業分科会不動産部会で取りまとめられました不動産業ビジョン二〇三〇におきましても、宅地建物取引業者は地域活性化を支える地域の守り手として期待が寄せられているところでございます。
そして、次に御指摘の「最高裁判所規則で定める場合」というものでございますけれども、これは例えば、最高価買受申出人が宅地建物取引業者である場合でございまして、これは宅地建物取引業者ということになりますと、法令上、暴力団員でないこと等が免許等の要件とされております。
宅地建物取引業法第三十二条におきましては、宅地建物取引の公正を確保する観点から、宅地建物取引業者は、その業務に関して広告するときは、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないと規定してございます。
その実現に当たりましては、宅地建物取引業者等の民間事業者との連携が重要と考えております。 そこで、今委員から御紹介がございましたとおり、宅地建物取引業者が空き家等の媒介に積極的に取り組めるようにするために、低廉な空き家等について、売り主から現地調査等を考慮した報酬額として十八万円を上限に受領できるよう、告示の改正を昨年十二月に行い、本年一月一日より施行したところであります。
なお、市場に流通し得る空き家を地方公共団体の判断でバンクに登録する場合もありますけれども、そういった場合は、既に所有者と宅地建物取引業者の間で媒介契約が締結されているものが対象となるため、地方公共団体が物件の媒介をすることにはなりません。
また、既存住宅が安心して取引できますような環境整備に向けまして、宅地建物取引業法を改正し、この四月より宅地建物取引業者によるインスペクション業者のあっせんの可否を位置づけておりますとともに、不安、汚い、わからないといった従来の既存住宅のイメージを払拭し、消費者が住みたい、買いたいと思う新しいイメージの既存住宅を選択できますよう、安心Ｒ住宅制度を開始したところでございます。
さらに、この報告書で「有」とされた情報につきましては、宅地建物取引業者へ依頼すると詳細な内容が開示されるため、それまでに実施した点検や修繕の内容や、どのような保証がなされるかについても把握することができるようになっております。 このように、安心Ｒ住宅ではあらかじめ物件選びに必要な情報が整理されていますから、消費者は購入の判断をより的確に行うことができるようになるものと考えております。
さらに、先ほど御指摘いただきましたとおり、安心して取引ができる環境整備に向けて、宅地建物取引業法を改正し、この四月より宅地建物取引業者によるインスペクション業者のあっせんの可否を位置づけるとともに、不安、汚い、わからないといった従来の既存住宅のイメージを払拭し、消費者が住みたい、買いたいと思う新しいイメージの既存住宅を選択できるよう、安心Ｒ住宅制度を開始したところでございます。
宅地建物取引業者への周知の方法でございます。 今般の民法改正は、賃貸借契約に係る事項など、非常に国民生活、経済活動に関連の深いものがあるというふうに認識をしております。